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建物明渡の強制執行

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建物明渡の強制執行とは?

裁判所によって、「相手方(借主)は建物を明け渡しなさい」という判決が出されたとしても、勝訴した貸主や代理人弁護士自身が直ちにその建物の中に入って荷物を撤去するなどの、強制的な権利実現は認められていません。

判決をもらったあとに荷物の撤去、退去をさせるためには、貸主側としては、「強制執行」という手続きを通じ、適法な処理を行う必要があります。

この「強制執行」という手続きにおいては、国家機関が、権利者の権利内容を強制的に実現してくれる手続のことをいいます

 

強制執行手続きの流れ~5つのステップ~

①必要なものを取得する

強制執行の申立てには

Ⅰ 債務名義
Ⅱ 執行文
Ⅲ 送達証明書

が必要とされています。

Ⅰの債務名義とは、確定判決や、確定前でも仮執行できる文言の付されている判決(仮執行宣言付き判決)、その他同等の効力を有するものが挙げられます。

Ⅱの執行文とは、判決が言い渡された裁判所の書記官に申立てをして、判決の末尾に付してもらうもので、これによってⅠの債務名義の執行力の範囲が定められることとなります。

Ⅲの送達証明書とは、相手方に確かに判決が送達されたこと(=相手方が判決を知ることができる状況になっていること)を裁判所に証明してもらう書面のことです。

②建物明け渡しの強制執行の申立て

Ⅰの債務名義、Ⅱの執行文、Ⅲの送達証明書が全て手許にそろった段階で、建物明け渡しのための強制執行の申立てを行います。建物明渡の強制執行の申立ては、建物の所在地を管轄する地方裁判所の執行官に対して行います。

強制執行の申立てを行う際には、執行官に対する予納金(裁判所に納める手続き料など)が必要になります。予納金の額は、相手方の人数や、管轄の裁判所の運用によって変動しますが、相手方が1名の場合は、6万円~7万円程度が目安となります。

③執行官との打合せ

強制執行の申立てをすると、執行官との打合せが行われます。打合せ方法については、裁判所の運用によりますが、執行官と直接会って打合せを行う場合や、電話で打合せを行う場合などがあります。

打合せの際には、「明渡しの催告(詳細は後述します)」を行う日が決められ、利用する執行補助者をどの業者にするかを執行官に伝えることになります。

※執行補助者とは

執行補助者とは、強制執行を行うにあたり、実際に荷物を搬出・保管する専門業者のことをいいます。

通常は、貸主側で、利用する執行補助者をあらかじめ決めておくのですが、利用する執行補助者が決まっていない場合には、執行官が執行補助者を紹介してくれます。

報酬体系に関しましては執行補助者によってバラバラですので、安い費用で請け負ってもらえる執行補助者を、事前に探しておくのが良いでしょう。

なお、弁護士に依頼する場合、建物明渡しの実務経験がある弁護士であれば、すでに懇意にしている執行補助者がいる場合がありますので、不動産問題に強い弁護士をおすすめ致します。

④明渡しの催告

執行官との打ち合わせのなかで「明渡しの催告」の日時が決まったら、実際に事案の建物に赴くことになります。

「明渡しの催告」とは、事案の建物に、執行官・貸主または貸主の代理人弁護士・執行補助者・立会人(執行官、もしくは代理人弁護士がいる場合には、その弁護士が用意してくれる場合が多数です)・鍵技術者などが出向き、建物の占有状況を確認した後、引き渡し期限と、実際に強制執行を行う日(断行日といいます)を公示書に記載し、建物内に貼り付ける手続のことをいいます(民事執行法第168条の2)。

引渡し期限は、明渡しの催告があった日から1カ月を経過した日と定められており(同条第2項)、断行日は明渡し期限の数日前に設定されるのが通常です。引き渡し期限=断行日ではありませんので注意しておくとともに、賃貸人にとって重要なのは断行日ですので、その日は忘れずに確認しておく必要があります。

強制執行の申立てをしてから「明渡しの催告」の日までは、約2週間程度かかりますので、断行日までは、さらに1ヶ月程度かかるということになります。

⑤断行の実施

断行日には、明け渡しの催告時と同様に、執行官らが事案の建物に赴き、実際に荷物の撤去を行います。

運び出された荷物は、通常、執行官が指定する保管場所に一定期間(通常は1カ月程度)保管されることになります(保管された荷物は、一定期間内に借主が引き取りに来ない場合、売却または廃棄されます)。

荷物が全て運びだされた後は、鍵を交換して、建物の明渡しが完了となります。

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